На первый взгляд — обычная квартира. Цена рыночная, документы в порядке, продавец говорит уверенно. Но в двух случаях из десяти такая покупка оборачивается судом, возвратом или многолетними спорами. Ярослав Кобаладзе, эксперт по рынку недвижимости Москвы, предупреждает: рынок заполнили объекты с невидимыми рисками — от наследственных мин и проблемных соседей до переделанных чердаков и токсичных долей.

Покупка жилья всё чаще становится игрой на выбывание. Выигрывает не тот, кто быстрее вносит аванс, а тот, кто успевает раскопать подноготную. Формально всё может быть законно, но под обложкой — бомба с часовым механизмом.

Один из самых коварных сценариев — квартира после первого судебного решения. Продавец спешит избавиться от неё, пока апелляция не изменила исход. Снаружи — всё чисто. Через месяц — иск, отмена, возврат. Минус недвижимость, минус деньги.

Не менее опасны квартиры от людей с признаками банкротства. Долги, просрочки, суды — и покупка может быть оспорена. Как в истории с Еленой Блиновской: сделка на сотни миллионов теперь оспаривается, имущество требует вернуть в конкурсную массу.

Отдельный класс — «лофты на крыше». На бумаге — квартира в центре, на деле — самовольно захваченный чердак, оформленный с нарушениями. До тех пор, пока город не начнёт судиться, всё кажется идеальным. Потом — демонтаж, потолки обрушиваются до нормативных двух метров.

Сомнительные доли — ещё один источник проблем. Если продавец десятилетиями покупал и продавал доли, участвовал в спорах, судился — с большой вероятностью, вы приобретаете конфликт, а не квадратные метры. Некоторые соседи живут за счёт того, что делают жизнь других невыносимой.

Апартаменты — отдельный пласт. Одни построены крупными девелоперами, другие представляют собой бывшие химлаборатории, поделённые на студии по 20 метров. Формально всё в порядке, но в лучшем случае — туманный статус. В худшем — вредные вещества, конфликты с государством и риск полной утраты прав.

По оценке Ярослава Кобаладзе, каждый пятый лот на рынке Москвы несёт скрытые угрозы. Проверка семейной истории, анализ судебной практики по квартире, понимание, кто и зачем продаёт недвижимость — необходимый минимум. А объявления «дёшево и срочно» чаще всего ведут к разочарованиям.

Рынок кажется прозрачным, но на деле стал куда опаснее, чем десять лет назад. Изобилие объектов сопровождается всплеском мошеннических схем. Закон не успевает за фантазией аферистов, а цену платит покупатель — здоровьем, нервами и годами судебной тяжбы.